住房公积金贷款利率是多少?房贷月利率和年利率换算

关于房,看看《说文》里的解释:”房,室在旁也。从户,方声。”本义指正室左右的屋子。古代妻住室,妾住房。按这个解释,结婚没房,连个妾都不算。不买房,行吗!

几千年的文化传统,结婚买婚房,已经成了约定俗成的规矩。这个真不能埋怨丈母娘。

金窝银窝不如自己的狗窝。历历代代人们都在为拥有自己的房子而努力奋斗着。再说小鸟还知道啄点草枝、小树枝给自己搭个窝!下面就来看看住房公积金贷款利率是多少?房贷月利率和年利率换算的方法。

住房公积金贷款利率是多少?房贷月利率和年利率换算

前言

我们都知道,购房的时候一般都要贷款,无非是公积金贷款或商业贷款,或者是二者的组合贷款。还款方式有两种,大家耳熟能详,等额本金和等额本息。具体利息多少都是银行给算好的,我们普通老百姓几乎没有质疑银行的算法。的确,银行的计算方法是正确的,但是我们始终对高额的利息多少存疑,让我们云里雾里。比如贷款100万,30年,房贷利率5%,等额本息30年共要还193万本金加利息,等额本金30年合计还款额175万,为什么利息这么高?为什么等额本金利息比等额本息低18万?你是不是也有这样的疑问?将来提前还款的时候,选缩短年限呢还是减少月供呢?

今天就用这篇文章彻底说清楚利息的算法,当你明白了利息是怎么计算之后,等额本金和等额本息也就很清楚了,未来还款的时候也就不再纠结选择缩短年限还是减少月供了。

在进入正题之前,先说几个概念:

本金:就是向银行贷款总额;

年限:是贷款的期限,一般20年或者30年,在计算利息的时候,我们一般用月,即20年等同于240个月,30年等同于360个月。

年利率:指年贷款利率,公积金贷款利率一般3.25%,商贷利率一般是4%–6%之间(本文按照5%计算)

月利率:指月贷款利率,等于=年利率/12,即公积金贷款月利率为0.2708%,商业贷款月利率0.4267%。

正题:剩余本金法

在日常生活中,我们更习惯于说买房贷款30年年利率5%,很少这样说贷款360个月、月利率0.4167%。但是,我们还贷款是按照月份还贷款的,银行在计算利息的时候也是按照月计算利息的。银行在计算还款利息的时候,是按照剩余本金计算的,我暂且称之为“剩余本金法”。

我们在银行办理其他贷款的时候,一般情况下都是按照年末一次性还本付息,贷款100万,年利率5%,年末换银行105万,这样的计算大家都很好理解。但是房贷由于贷款时间很长,银行不可能让老百姓一次性还本付息,不可能20年或者30年房贷到期后一次性还本付款,所以银行发明了“剩余本金法”,让老百姓每月都还款,降低银行贷款坏账的风险。

第一个月还款的利息,是按照100万的本金0.4167%的月利率;第二个月还款的利息,是按照100万扣除第一个月已还本金之后的剩余本金计算的;第三个月还款的利息,是按照100万扣除前两个月已还本金之后的剩余本金计算的;以此类推,直到第360个还款的利息,是按照100万扣除前359个月已还本金之和的剩余本金计算的。

这些你明白了吧?无论处于那个月还款的时候,当月还款的利息是按照100万扣除之前月份已还本金之后以后的剩余本金计算的。

所以当提前还款的时候,提前还款的是本金,银行会将剩余本金重新按照你的要求进行测算,缩短年限也好,减少月供也罢,都是重新测算的,都是在你提前还款的那一刻,按照原来的利率(利率并不会发生变化)计算的。等同于,你向银行重新申请了房贷,只不过是贷款金额减少了。仅此而已。

那至于我们要不要提前还款呢?以下情况两种建议还款,我在这里分析一下:

第一种情况:公积金贷款。如果你的住房公积金月缴存额大于月还款额,并且产生了公积金存款余额,那么就建议提前还款,用公积金账户里面的余额进行还款,选择降低月供的方式。公积金贷款的利率为3.25%,高于公积金存款的利率(1.5%)。如果是首套房的话,选择降低月供的方式,因为首套房可以享受专项附加扣除的个税优惠。

第二种情况:商业贷款:如果个人有闲钱,同时商业贷款利率较高(4.5%以上),而个人理财收益低,比如3%以下,那就建议提前还款,选择降低月供的方式提前还款。还款之后,每月压力减小了,生活水平可以相对改善一些。虽然说这样的总还款利息高一些,但是平均每月占用银行资金的额度大,日常压力也小了。

总结

所以,提前还款就是提前还的贷款本金,然后再讲剩下的未还本金进行重新计算。站在银行的角度考虑这个问题,银行一般希望大家降低月供,保持剩余贷款期限不变,这样银行未来可以保持持续稳定的利息收入,银行就是干这活的,赚存贷款利息差的,这也就是大家前往银行还贷的时候,降低月供的提前还款方式容易办理的原因。

这下明白了吗?有疑问的,评论区留言,有问必答。等额本息和等额本金的区别我们下篇文章再分析。

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