交房是一栋一栋交的吗?买房是一手交钱一手交房吗

“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出。

此后的近一个月内,已有山东、安徽、河南、四川四省明确了现房试点。从“鼓励”到“试点”,距离“一手交钱一手交房”还有多远?

交房是一栋一栋交的吗?买房是一手交钱一手交房吗

正在建设中的房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

试点现房销售,防风险是重点

1月31日,山东省住房和城乡建设工作会议召开,会议提出,逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点。

2月6日,在安徽省住房和城乡建设工作会议上,安徽省住建厅相关负责人透露,2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日,四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出,支持有条件的城市开展商品房现售试点,积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日,河南省住房和城乡建设工作会议召开,会议明确,今年将进一步规范商品房预售资金监管,逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。

曾经的房地产黄金时代,商品房预售制能够快速回笼资金,快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期,房地产业向新发展模式平稳过渡,保交楼、防风险成为工作重点,现房销售试点也被多地提上议事日程。

交房是一栋一栋交的吗?买房是一手交钱一手交房吗

郑州一景。 丁友明 摄

以河南省为例,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,河南省“保交楼”任务较重,2023年又是“保交楼”的重要节点。本次河南省结合实际情况提出新的要求,是对主管部门政策的进一步落实。

“郑州已供应土地和新房都很多,在售和潜在供应量非常大,房价又持续下跌。实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上,从而导致全社会房价上涨,也就符合住建部提出的‘符合条件的城市探索现售模式’。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

尝试升级,有何不同?

相比期房销售,“一手交钱、一手交房”的现房销售对于消费者而言具有所见即所得的明显优势,能有效规避烂尾、质量争议等风险,也自然得到了购房者的青睐。

“2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%,全国期房销售面积同比下滑29.6%,这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。”上海易居房地产研究院数据显示,全国现房销售规模明显比期房销售行情要好。

“宁愿多花20万,也一定要买现房。”社交平台上,不少买房人这样交流呼吁着。但某省会城市的一位房地产销售对中新财经表示,当前购买现房同样需要多留心。

“在目前以期房为主的大环境下,开发商好、品质好、地段也好的房子是很难‘熬’成现房的,可能是当地购买力不足,或者存在其他不利因素成为滞销盘。”他表示,还有一种情况是有些地方期房限价、现房不限价,开发商捂盘惜售。总之消费者不要因为现房而放松警惕,一定要注意观察。

交房是一栋一栋交的吗?买房是一手交钱一手交房吗

资料图:夕阳下美丽的福州一景。 王东明 摄

但对于开发商来说,现房销售对现金流、施工能力的要求更高,也因此推行起来难度较大。

李宇嘉认为,在现阶段,如果土地价格、建设成本不变,现售会抬高建设成本,从而影响这类房子的销售。所以现售制度下,必须要求政府在地价上让利,以降低开发成本,进而稳定房价预期,也能降低购房的成本。

多地已此前进行过尝试。2014年,上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”;2022年,福建福州在一宗地块的土拍中要求,该宗地按现房销售实施,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。

“2021年上半年之前,各地主要是通过设定现房销售模式,促进房企理性拿地、促进地价平稳;之后则主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发,这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出。

“鼓励”到“试点”,取消预售制的时机到了吗?

在“防风险”的基础上,预售制是否可能在这一阶段被取消?

“保交楼、烂尾楼问题,本质上是预售资金监管不严所致,而并非预售本身有什么问题。”李宇嘉认为,更重要的是加强流程和资金的监管。

陈文静也认为,短期来看,为实现“保交楼”,预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态,政策也将更加规范,各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件,促进房地产市场供需两端预期稳定。

在严跃进看来,此前对于预售制的改革,更多是从鼓励及自愿的角度出发;今年则跳出了鼓励和自愿的范畴,反映出对现房销售推进的力度有所加大,相关领域改革的节奏明显加快。

“从过去的‘鼓励’升级为‘试点’,这也意味着现房模式改革之路的正式开启。各地还是要把握政策大趋势,主动研判现房销售市场,为各地现房模式的推进创造更好的条件。”严跃进说。

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